- COMPARATIVO DA REFORMA TRIBUTÁRIA NA COMPRA, VENDA E ALUGUEL DE IMÓVEIS
09.09.25
Com a Reforma aprovada em 2025 (LC nº 214/2025) teremos mudanças no mercado imobiliário.
A substituição de tributos federais, estaduais e municipais pelo IVA Dual, composto pelo IBS e pela CBS, deve despertar à atenção das empresas do setor: construtoras, investidores, locadores, corretores e administradoras de imóveis.
Em linhas gerais, como é hoje a tributação no mercado imobiliário:
- Na Compra e venda de imóveis:
- ITBI (municipal): de 2% a 3% do valor do imóvel a depender da alíquota municipal;
- IR sobre ganho de capital (se Pessoa Física): entre 15% e 22,5%, com algumas hipóteses de isenção;
- PIS e COFINS (PJ): 3,65% (cumulativo) ou 9,25% (não cumulativo);
- ISS: de 2% a 5% sobre serviços como corretagem e administração.
- No Aluguel de imóveis Pessoa física:
- Pessoa física: IR tributação pelo IRPF (carnê-leão), variando de 7,5% a 27,5%;
- Pessoa jurídica: em média 11,33% no Lucro Presumido;
- ISS: pode incidir na administração de imóveis.
- Com a Reforma teremos dois tributos não cumulativos (IBS e CBS), com direito a crédito em todas as etapas:
- CBS (federal): substitui PIS, Cofins e IPI;
- IBS (estadual e municipal): substitui ICMS e ISS.
3.1. Na compra e venda:
- O ITBI permanece como competência municipal.
- Pessoas físicas continuam sujeitas apenas ao IR sobre ganho de capital, sem incidência de IBS e CBS.
- Construtoras e incorporadoras passam a recolher IBS e CBS nas operações, com expectativa de alíquota combinada entre 25% e 27%. *** Apesar do percentual mais elevado em relação ao Lucro Presumido (11,33%), o crédito integral pode reduzir a carga líquida.
3.2.Nos aluguéis:
- Pessoa física: continua recolhendo IRPF, mas poderá ser enquadrada como contribuinte de IBS e CBS se superar: R$ 240 mil anuais de receita com aluguéis em mais de três imóveis; ou R$ 288 mil anuais de receita, independentemente da quantidade de imóveis. Nessas situações, a carga pode saltar de 27,5% para até 35,9% (IR + IVA Dual).
- Pessoa jurídica: aluguéis comerciais passam a ter IBS e CBS, e locatárias poderão aproveitar créditos.
- Administradoras de imóveis: deixam de recolher apenas ISS e passam para o IVA Dual.
•Resumo projetando a Reforma (IBS/CBS)
– Venda de imóvel próprio (PF) paga ITBI + IR sobre ganho de capital, ou seja, mantém ITBI e IR; sem IBS/CBS
– Venda por incorporadora PIS, Cofins, ISS IBS e CBS com créditos amplos
– Aluguel residencial (PF) IRPF (7,5% a 27,5%) Pode ter IBS/CBS se acima dos limites (até 35,9%)
– Aluguel comercial (PJ) IRPJ, CSLL, PIS/Cofins IBS e CBS com crédito financeiro – Serviços de administração ISS (2% a 5%) IBS e CBS (25% a 27%)
Não sabemos se a Reforma Tributária vai cumprir o que promete que é maior simplificação e maior racionalidade, ou se na verdade haverá maior carga e maior fiscalização pelo novo sistema. Temos alguns redutores anunciados nas alíquotas para o setor e isenção para aluguéis residências até R$ 600,00 mensais, mas é aguardar para ver e para crer:
- Redução de 70% para locações;
- Redução de 50% para outras operações;
- Aplicação de redutores na base de cálculo, como o redutor de ajuste e o redutor social.
A única coisa que se sabe é que as pessoas físicas e jurídicas do setor vão precisar estar atentas e bem assessoradas e isso exige planejamento.
Como sempre, nossa equipe, está atenta e à disposição para as repercussões deste tema.